Nenhuma carteira do mercado tem garantia tão boa: a cota condominial já nasce como título executivo, a dívida acompanha a unidade e o próprio apartamento responde por ela — nem o bem de família protege. Falta o que o síndico não tem como fazer: régua, dado e consequência, fora da relação de vizinhança. Só ganhamos acima do piso congelado em contrato — ou compramos a carteira.
A cota prevista na convenção ou aprovada em assembleia, devidamente documentada, é título executivo extrajudicial: não há fase de conhecimento a vencer. E a proteção do bem de família não alcança a dívida do próprio imóvel: o art. 3º, IV da Lei 8.009/1990 excepciona as “contribuições devidas em função do imóvel familiar”, hipótese em que o STJ enquadra, de forma pacífica, a cota condominial. O instrumento é forte; o que falta é operação.
O devedor aqui é dono de um apartamento — e, segundo entendimento pacífico do STJ, a dívida de condomínio atravessa a proteção do bem de família. Capacidade de pagamento e garantia moram no mesmo lugar.
A cota documentada dispensa a ação de conhecimento e vai direto à execução. O trilho judicial mais curto de toda a nossa carteira — e por isso o mais barato de operar em escala.
A carteira não se vende prédio a prédio: conecta-se a administradora e a régua passa a rodar em toda a base, com repasse previsível e relatório por condomínio.
A recuperação atual do condomínio ou da carteira administrada vira baseline auditado e congelado em contrato. Abaixo do piso, a Quitta não recebe nada — nossa única receita nasce do que a operação de hoje não recuperaria.
Contato multicanal com o proprietário, prova de entrega arquivada e nenhuma exposição no mural, no grupo ou na assembleia.
Negociação guiada por score e parcelamento assinado com duas testemunhas — se quebrar, executa-se o acordo, sem recomeçar do zero.
Sem ação de conhecimento: execução da cota com penhora do imóvel, decisão do modelo, unidade a unidade, com custas embutidas no acordo.
Envie o histórico — de um condomínio ou de toda a base administrada — e receba o baseline atual, a predição unidade a unidade e uma recomendação objetiva: piso ou proposta de aquisição. Se não houver espaço acima do seu resultado atual, dizemos isso com os números na mesa.