O que é bem de família
Bem de família é o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, que a Lei 8.009/1990 coloca fora do alcance da penhora. A proteção decorre da lei e alcança o imóvel onde a família reside, independentemente de registro específico.
Para quem cobra, o efeito é direto: em execução contra pessoa física cujo patrimônio visível é a casa onde mora, a penhora tende a voltar vazia e o processo vira custo. Por isso a leitura útil desta página não é a regra — são as exceções.
Exceção 1: dívida de condomínio do próprio imóvel
O bem de família não protege contra a dívida de contribuições condominiais do próprio imóvel (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). O apartamento inadimplente pode ser penhorado e levado a leilão para pagar o que deve ao condomínio.
Isso se soma a duas vantagens da cota condominial: ela é título executivo extrajudicial quando prevista em convenção ou aprovada em assembleia e documentalmente comprovada (CPC, art. 784, X), e prescreve em 5 anos contados do vencimento de cada cota (STJ, Tema repetitivo 949). Poucos credores no Brasil têm posição tão forte — o desdobramento operacional está em inadimplência em condomínios.
Exceção 2: imóvel do fiador de locação
É penhorável o bem de família do fiador de contrato de locação (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII). O STF confirmou a constitucionalidade dessa penhora tanto na locação residencial quanto na comercial, no Tema 1127 de repercussão geral.
Para o credor, a consequência aparece antes da cobrança, no momento de contratar: uma fiança em locação alcança o imóvel de moradia do fiador, o que a torna uma garantia bem mais efetiva do que costuma parecer no papel. Como se cobra o garantidor está em posso cobrar o fiador direto.
O que isso muda na sua decisão
Se o seu crédito não é condominial nem tem fiador de locação, tire a casa do devedor da conta antes de decidir executar e monte a estratégia sobre o que sobra: dinheiro em conta pelo Sisbajud, veículos, estoque e bens da empresa. A alternativa real não é insistir na penhora do imóvel — é exigir garantia na venda, quando você ainda tem poder de negociação. As opções estão em garantias para vender a prazo, e o cenário completo em posso penhorar o imóvel do devedor.
Perguntas frequentes
Dá para penhorar o imóvel onde o devedor mora?
Em regra não: o bem de família é impenhorável (Lei 8.009/1990). As exceções que interessam ao credor comum são duas — dívida de contribuições condominiais do próprio imóvel (art. 3º, IV) e imóvel do fiador de contrato de locação (art. 3º, VII). Fora delas, planeje a execução sem contar com a casa.
Condomínio pode penhorar o apartamento do inadimplente?
Pode. O bem de família não protege contra a dívida condominial do próprio imóvel (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV), e a cota documentada é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). A prescrição é de 5 anos por cota, contados do vencimento (STJ, Tema 949).
O imóvel do fiador de aluguel pode ser penhorado?
Pode. A lei excepciona expressamente o bem de família do fiador de contrato de locação (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII), e o STF confirmou a constitucionalidade da penhora para locação residencial e comercial no Tema 1127. É o que torna a fiança uma garantia forte nesse contrato.
CONTEÚDO EDUCATIVO — NÃO SUBSTITUI ACONSELHAMENTO JURÍDICO. PARA DECISÕES SOBRE CASOS CONCRETOS, CONSULTE UM ADVOGADO.