A pergunta certa é se o imóvel é bem de família
Imóvel é o ativo que credor gosta de ver: está registrado, não some e tem valor de mercado conhecido. Só que a Lei 8.009/1990 torna impenhorável o imóvel residencial da família — e essa proteção alcança boa parte dos devedores pessoa física.
Duas consequências práticas. A primeira: imóveis além da residência da família, em regra, respondem pela dívida — o terreno guardado, a sala comercial, o imóvel alugado a terceiros. A segunda: quando o devedor tem mais de um bem, a discussão sobre qual deles é a residência protegida se resolve dentro do processo, com prova de onde a família realmente mora. O verbete de bem de família detalha o alcance da regra.
As duas exceções que derrubam a proteção
A própria Lei 8.009/1990 lista situações em que o bem de família é penhorável. Duas delas são as que aparecem na cobrança civil do dia a dia.
1. Dívida de condomínio do próprio imóvel
O bem de família não protege contra dívida de contribuições condominiais do próprio imóvel (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV): o apartamento pode ser penhorado e levado a leilão. É o que torna a cota condominial a dívida civil mais forte que existe — ela ainda é título executivo extrajudicial quando prevista em convenção ou aprovada em assembleia e documentalmente comprovada (CPC, art. 784, X), e prescreve em 5 anos contados do vencimento de cada cota (STJ, Tema repetitivo 949). Veja o apartamento pode ser penhorado por dívida de condomínio e o guia de inadimplência em condomínios.
2. Imóvel do fiador de locação
Também é penhorável o bem de família do fiador de contrato de locação (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII). O STF confirmou a constitucionalidade dessa penhora no Tema 1127 de repercussão geral, tanto na locação residencial quanto na comercial. Para quem loca imóvel, isso significa que exigir fiador com imóvel próprio continua sendo a garantia mais sólida disponível — e que o fiador pode ser cobrado com efeito real, não apenas no papel.
Antes de contar com o imóvel
Penhorar não é receber. Entre a decisão e o dinheiro há um percurso que precisa entrar na sua conta desde o início.
- Confira a matrícula. Alienação fiduciária ao banco, hipoteca, usufruto, penhoras anteriores e outros ônus definem o que sobra para você.
- Comece pelo rito certo. Na execução de título extrajudicial, o devedor é citado para pagar em 3 dias e, sem pagamento, expede-se mandado de penhora e avaliação (CPC, art. 829) — o critério de escolha do rito está em execução, monitória ou ação de cobrança.
- Conte o tempo. Avaliação, embargos, recursos e leilão consomem anos; a dimensão do gargalo está em quanto tempo demora uma execução.
- Compare com a alternativa. A ameaça crível de penhora costuma render mais em acordo do que o leilão em si — e a conta de viabilidade está no guia cobrança judicial: quando vale a pena.
Perguntas frequentes
Posso penhorar o imóvel do devedor?
Pode, desde que o imóvel não seja bem de família. A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família, mas admite exceções — entre elas a dívida de condomínio do próprio imóvel (art. 3º, IV) e o imóvel do fiador de contrato de locação (art. 3º, VII). Imóveis fora da residência familiar respondem normalmente.
O que é bem de família e do que ele protege?
É o imóvel residencial da entidade familiar, que a Lei 8.009/1990 torna impenhorável por dívidas em geral. A proteção não é absoluta: a própria lei excepciona, entre outros casos, a dívida de contribuições condominiais do próprio imóvel (art. 3º, IV) e o bem de família do fiador de locação (art. 3º, VII), confirmado pelo STF no Tema 1127.
Fiador de aluguel pode perder a casa própria?
Sim. O bem de família do fiador de contrato de locação é penhorável por expressa exceção da Lei 8.009/1990 (art. 3º, VII), e o STF confirmou a constitucionalidade da regra no Tema 1127, para locação residencial e comercial. É por isso que a fiança com imóvel segue sendo a garantia mais forte em contratos de locação.
CONTEÚDO EDUCATIVO — NÃO SUBSTITUI ACONSELHAMENTO JURÍDICO. PARA DECISÕES SOBRE CASOS CONCRETOS, CONSULTE UM ADVOGADO.