Modelo de carta de cobrança de condomínio

Quando usar a carta de cobrança de condomínio

Use esta carta quando uma unidade acumula cotas vencidas e a cobrança precisa sair da conversa de corredor e virar documento. O problema é coletivo por definição: cada cota que atrasa é rateio que sobra para os demais condôminos — e o atraso é comum: a inadimplência condominial (atrasos acima de 30 dias) fechou o 2º semestre de 2025 em 11,66%, segundo pesquisa da uCondo com 7 mil condomínios, com boleto médio nacional de R$ 522.

A carta é dirigida ao proprietário da unidade — ou a quem a convenção indicar como responsável —, nunca a vizinhos, funcionários ou grupos do prédio. Ela discrimina o débito, atualiza os encargos e abre a porta da negociação: os primeiros degraus da escalada descrita no guia de inadimplência em condomínios.

Escreva sabendo a força do que cobra: a cota condominial documentada é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). A carta não é exigência para executar — é a etapa que resolve barato o que o processo resolveria caro e devagar. Quando ela precisa sair em escala — uma administradora com dezenas de condomínios na base —, o envio e a escalada seguinte podem rodar por fora, numa operação de cobrança conectada à administradora, com relatório por condomínio.

Os modelos prontos para copiar

Substitua os campos entre chaves duplas antes de enviar.

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS

Ao(À) Sr.(a) {{nome_do_proprietario}}
Proprietário(a) da unidade {{numero_da_unidade}} — {{nome_do_condominio}}
{{endereco_do_condominio}}

Prezado(a) condômino(a),

Constam em aberto, nesta data, as seguintes cotas condominiais da unidade {{numero_da_unidade}}:

Competência {{mes_ano}} — vencimento {{data_de_vencimento}} — valor original R$ {{valor_original}}
{{repita_a_linha_acima_para_cada_cota_em_aberto}}

Valor total atualizado até {{data_de_referencia}}: R$ {{valor_total_atualizado}}, incluídos multa de {{percentual_de_multa}}, juros de {{percentual_de_juros_ao_mes}} ao mês e correção pelo {{indice_de_correcao}}, conforme a convenção do condomínio.

Solicitamos a regularização até {{data_limite}}, por meio de {{formas_de_pagamento}}. Se preferir negociar o pagamento, estamos à disposição pelo canal {{canal_de_contato}}.

Caso o pagamento já tenha sido realizado, pedimos que desconsidere esta carta e nos envie o comprovante.

{{cidade}}, {{data}}.

_________________________________________
{{nome_do_sindico_ou_da_administradora}}
Síndico(a)/Administradora — {{nome_do_condominio}}
CNPJ: {{cnpj_do_condominio}}

NOTIFICAÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL — REITERAÇÃO

Ao(À) Sr.(a) {{nome_do_proprietario}}
Proprietário(a) da unidade {{numero_da_unidade}} — {{nome_do_condominio}}

Prezado(a) condômino(a),

Em {{data_da_primeira_cobranca}} comunicamos a existência de cotas condominiais em aberto da unidade {{numero_da_unidade}}, sem que houvesse pagamento ou retorno até esta data.

O débito atualizado até {{data_de_referencia}} é de R$ {{valor_total_atualizado}}, referente às competências {{lista_de_competencias}}, com os encargos previstos na convenção do condomínio.

Solicitamos a regularização, ou a apresentação de proposta de acordo, até {{data_limite_final}}. Não havendo manifestação, o condomínio adotará as medidas de cobrança previstas em lei e na convenção, entre elas o protesto do débito e a execução judicial das cotas, com os acréscimos legais.

Permanecemos à disposição para negociação pelo canal {{canal_de_contato}}.

{{cidade}}, {{data}}.

_________________________________________
{{nome_do_sindico_ou_da_administradora}}
Síndico(a)/Administradora — {{nome_do_condominio}}
CNPJ: {{cnpj_do_condominio}}

Como preencher sem enfraquecer a cobrança

O cartório de protesto e o juiz da execução vão ler exatamente o que você escrever aqui. Quatro pontos definem a qualidade da carta:

• Cotas discriminadas, não um total seco: competência, vencimento e valor original de cada cota em aberto, linha a linha. É essa discriminação que sustenta protesto e execução depois.
• Encargos da convenção: preencha multa, juros e índice de correção com o que a convenção do seu condomínio fixa. Se ela for omissa, a referência legal é juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre o débito (CC, art. 1.336, §1º).
• Saída de pagamento: boleto atualizado, Pix e um canal claro de negociação. Carta que só reclama, sem caminho para pagar, é desabafo.
• Prazo específico: data-limite em dia, mês e ano — não "com a maior brevidade".

Assine como síndico ou administradora, com o CNPJ do condomínio, e guarde o comprovante de envio (AR, e-mail ou protocolo) no dossiê da unidade.

Cuidados: o que o síndico não pode fazer

• Cobre a unidade, não a pessoa em público. Divulgar lista nominal de inadimplentes expõe o condomínio a indenização por constrangimento — balancetes internos costumam identificar apenas a unidade. O limite exato está em síndico pode divulgar lista de inadimplentes?
• Nada de pressão "pedagógica": o condomínio não pode proibir o condômino inadimplente de usar áreas comuns (STJ, REsp 1.699.022). A pressão legítima é financeira e judicial.
• Anuncie só o que vai cumprir. Se a carta fala em protesto e execução, protocole nos prazos anunciados: cotas condominiais documentadas podem ser protestadas (Lei 9.492/1997, art. 1º) e executadas diretamente — e o próprio apartamento responde, porque o bem de família não protege contra dívida condominial do imóvel (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV), como explica a pergunta sobre penhora do apartamento.
• Atenção ao relógio: cada cota prescreve em 5 anos, contados do seu vencimento (STJ, Tema 949). A carta não interrompe a prescrição — interrompem o protesto, o despacho que ordena a citação e o reconhecimento da dívida pelo devedor (CC, art. 202).

Perguntas frequentes